Ombudsmann des Bauherrn

JOSEPH WEIBEL

Der Grenchner Immobilientreuhänder Urs Leimer, auch Mitglied des Beratungsteams von IMMOBILIEN, ist seit 30 Jahren im Geschäft und begleitet sehr oft private Bauvorhaben oder grössere Sanierungen von Mehrfamilienhäusern. Man kann einen Bautreuhänder und Baubegleiter durchaus als Ombudsmann des Bauherrn bezeichnen. Erst kürzlich, sagt Urs Leimer, habe er eine Erbengemeinschaft für einen Landverkauf beraten. «Von den vier Geschwistern wollte keines den Lead übernehmen. Als neutrale Person ist der Bautreuhänder in der Lage, die für die Erbengemeinschaft beste Lösung anzustreben.»

Wenn es an der nötigen Zeit fehlt
Wer ein eigenes Haus bauen will, vertraut in erster Linie dem Architekten und den ausführenden Handwerkern. Trotzdem kommt der Bauherr nicht umhin, den Bauverlauf vom Anfang bis zum Ende sorgfältig zu überwachen. In der Praxis fehlt es dann aber nicht nur an der nötigen Zeit, sondern vor allem auch den erforderlichen Fachkenntnissen. Hinzu kommen dann noch während des Bauverlaufs die Auswahl der Baumaterialien und Inneneinrichtungen und die fast unvermeidbaren Baumängel. Das Bonmot, das spätestens nach einem Hausbau graue Haare wachsen, kommt nicht von ungefähr. Und letztlich kommt noch die Schlussabrechnung – auch die gilt es richtig zu interpretieren. Ein Laie ist damit schnell einmal überfordert.

Den Bautreuhänder
von Beginn weg einschalten
Der klassische Fall: Ein eigenes Haus oder eine Geschäftsimmobilie. Während bei ersterem Baurecht, Grundstück und finanzielle Möglichkeiten den natürlichen Massstab setzen, bestimmen bei einer Geschäftsimmobilie neben der geplanten Nutzungsabsicht, baurechtliche Rahmenbedingungen, politische Einflussnahmen, Standortwahl, Planungs- und Bewilligungsverfahren. «Wichtig ist», sagt Immobilientreuhänder Urs Leimer, «dass man gleich von Beginn weg, also wenn der Entscheid gefällt ist, eigene vier Wände zu bauen, den Bautreuhänder einschaltet.»

Schritt für Schritt...
Der erste Schritt ist wesentlich: Ziele, Raumbedarf, Standortprüfung und Machbarkeitsabklärungen müssen definiert werden. Und natürlich muss man mit seiner Hausbank die Finanzierung regeln. Ebenfalls ein Fall für den Bautreuhänder. In einem zweiten Schritt kommt die detaillierte Projektplanung, die ebenso offene Fragen enthält wie auch Alternativmöglichkeiten. Der Bautreuhänder schlägt die beste Lösung vor, kontrolliert Kostenvoranschläge, Kauf-, Werk- und Planverträge.

... bis hin zur Bauabnahme
Schritt 3: Die Bauausführung. Jetzt wird es richtig spannend. Der Bautreuhänder überwacht den Bau, erstellt den Baubeschrieb und prüft den Architektenvertrag. Die für das Objekt richtigen Baumaterialien, die Inneneinrichtung mit sanitärischen Anlagen, Haustechnik, Küche, Bodenbeläge, Elektro-Anlage etc. müssen ausgewählt werden und ins Kostendach passen. Der letzte nicht minder wichtige Schritt ist dann die Baukontrolle. Der Bautreuhänder sorgt für die Einhaltung der Termine, überwacht den Zahlungsverkehr, übernimmt die Bauabnahme und nimmt allfällige Baumängel auf und lässt Bauschäden beheben.

Wertvolles Netzwerk
Das Kostenmanagement, die Finanzierung an und für sich, die Bauüberwachung und -abnahme sind die wesentlichen Punkte, bei denen der Bauherr schnell einmal überfordert ist. Und das gilt längst nicht nur bei einem Neubau. «Die Hilfe von Dritten wird fast zwingend nötig bei einem grösseren Sanierungsvorhaben». Urs Leimer ist vor allem auch auf die Baubegleitung bei umfassenden Unterhalts- oder Sanierungsarbeiten bei Grossliegenschaften spezialisiert. Er kann dabei auch auf ein Netzwerk zurückgreifen, das Architekten, Bauzulieferer oder auch Baujuristen umfasst.

Die Kosten eines Bautreuhänders
Ein unabhängiger Bautreuhänder muss in erster Linie über eine allgemeine Berufserfahrung verfügen und natürlich auch die nötigen baulichen Kenntnisse haben. Denn er übernimmt nicht nur die Begleitung eines Bauvorhabens, sondern auch die Verantwortung. Der Zeitaufwand richtet sich weitgehend nach der Grösse oder auch Komplexität eines Bauvorhabens. Die Dienste eines Bautreuhänders entsprechen entweder einem Prozentwert des Bauvolumens bzw. der -Abrechnung, oder aber der Aufwand wird nach effektiven Arbeitsstunden verrechnet. Letztlich ist es eine Frage, inwieweit ein Bautreuhänder einen Neu- oder Umbau begleitet. Er kann auf Wunsch auch nur partiell eingesetzt werden.